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Aktuelle Antworten auf häufig auftretende Schäden an Gebäuden, (FAQ)

zusätzliche Informationen erhalten Sie in unserem “Bautagebuch”. Dort können Sie Fragen stellen und Probleme diskutieren.

Wie dämme ich ein Gebäude richtig? Was muss ich bei der energetischen Sanierung von Gebäuden mit Innendämmung beachten? Wie finde ich die allgemein anerkannte Regeln zur Planung und Realisierung von Innendämmungen?

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Wer ist für Sicherheit von öffentlichen und privaten Gebäuden zuständig?

Dies liegt im Verantwortungsbereich des bzw. der Eigentümer. Er hat dafür Sorge zu tragen, das von seinem Gebäude keine Gefahr für Leben und Sachwerte ausgehen. Eigentum verpflichtet!

Auszug aus der Musterbauordnung MBO
§ 3 Allgemeine Anforderungen Abs. (1)

Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden.

Bei Gefahr (z.B. das Gebäude oder Gebäudeteile sind einsturzgefährdet) muss der Eigentümer unverzüglich Abhilfe schaffen und die Gefahrenursache beseitigen. Tut er das nicht oder ist er nicht zu ermitteln  ist die Feuerwehr zu allamieren. Sie kann eine Notsicherung vornehmen bzw. den Gefahrenbereich absperren. Die Kosten trägt der Eigentümer. Damit es nicht zu Einsätzen der Feuerwehr bzw. Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung kommt wurden die Eigentümer zur Instandhaltung ihreres Gebäudbestandes verpflichtet. Erfolgt dies nicht bzw. nicht mit der nötigen Sorgfalt so kommt dies einem Ordnungsverstoß gleich. Wie dies im Einzelfall zu werten ist, kann nur von einem Anwalt bzw. Richter beantwortet werden. Die Bauaufsichtsbehörden können Verfügungen bei Gefahr für Leib und Leben erlassen.

Wie kann sich ein Eigentümer absichern bzw. was muss er tun, damit es nicht zu einem Ordnungsverstoß kommt?

Er muss insofern er nicht selbst befähigt ist entsprechende Fachleute z.B. Architekten, Statiker, Fachingenieure, Prüfingeniere und Gutachter bei der Errichtung, Änderung, und Instandhaltung von baulichen Anlagen mit der fachgerechten Planung und Bauleitung bzw. mit der Erstellung von Gutachten und bautechnischen Nachweisen beauftragen. Den Einzelfall regelt die jeweils gültige Länderbauordnung. Das heißt der Eigentümer muss sich regelmäßig bis zum Abriss mit dem Gebäude auseinandersetzen und die Sicherheit überprüfen bzw. überprüfen lassen. Dazu kann er einen Bau-Sachverständigen hinzuziehen. Etwaige Schäden an der Baukonstruktion, welche die Sicherheit gefährden, müssen umgehend beseitigt werden.

Warum reicht nicht die Baugenehmigung bei der Errichtung von Gebäuden?

Weil die Verantwortung zunehmend von den Behörden zu den Eigentümern verlagert werden. Eine große Anzahl von Bauvorhaben unterliegen dem Anzeigeverfahren, werden durch die Behörde nicht geprüft oder vom Genehmigungsverfahren befreit. Die Prüfung der Nachweise, insoweit sie durch die Bauordnung vorgeschrieben ist, muss oftmals durch den Eigentümer bzw. Bauherren eigenständig beauftragt bzw. veranlasst werden (z.B. Brandschutznachweis und Nachweis der Standsicherheit / Statik). Fachleute kennen die Prüfpflichten und sind durch ihre Haftpflichtversicherung gegen Personen- sowie Sachschäden pflichtversichert. Nach der Errichtung des Gebäudes geht die Verantwortung für die Gebäudesicherheit auf den Eigentümer über. Er muss sie gewährleisten.

Wie kann der Eigentümer die Gebäudesicherheit sicherstellen?

Die Instandhaltung von baulichen Anlagen nach Bauordnung unterliegt nicht der behördlichen Prüfpflicht. Der Eigentümer kann, um sich zu entlasten, Fachleute / Gutachter mit der regelmäßigen Bestandsaufnahme beauftragen. Diese kann je nach Alter und Gefahrenpotential des Gebäudes in unterschiedlichen Abständen erfolgen. Empfehlenswert sind kleinere und größere Durchsichten. Externe Bau- Sachverständige bieten eine unabhängige Überwachung der Gebäudesicherheit. Diese Baudienstleistung wird objektspezifisch angeboten. Insbesondere bei Gebäude mit öffentlichen Publikumsverkehr und weit gespannten Tragwerken (z. B. Sporthallen, Schwimmbäder, Saalbauten, Stadthallen, Bürgerzentren, Tribünenkonstruktionen von Sportstadien, Überdachungen von Bahnhöfen, Wartehallen, Fluggasthallen, Wartungshallen, Messe- und Ausstellungshallen, Einkaufszentren, Supermärkte, Fabrikhallen, Werkstätten, Lagerhallen, Kundendienstzentren) ist eine jährliche Untersuchung durch einen speziell geschulten Bau- Sachverständigen zu empfehlen.

Warum reicht nicht die Gebäudeversicherung bei bestehenden Gebäuden?

Die regelmäßige Instandhaltung von versicherten Objekten liegt im Verantwortungsbereich des Versicherungsnehmers. Unterlässt er dies, verliert er unter Umständen seinen Versicherungsschutz. Die einzelnen Obliegenheiten und Pflichten regelt der Versicherungsvertrag bzw. die Versicherungsbedingungen. Im Schadensfall werden regelmäßig Gutachter von der Versicherung mit der Überprüfung der Schadenshöhe und Schadensursache beauftragt. Diese sollen auch einen etwaigen Pflichtenverstoß überprüfen.

Der Nachweis einer regelmäßigen Bestandsaufnahme sowie Überprüfung der Instandhaltungsmaßnahmen durch einen erfahrenen Gutachter erleichtert den Nachweis der Erfüllung der Instandhaltungspflichten nach den Versicherungsbedingungen sowie den geltenden Länderbauordnung.

Auf der teilweise gemeinsamen Grundstücksgrenze steht unser mehrgeschossiges Wohngebäude. Auf dem Nachbargrundstück wird ein bestehendes Gebäude abgerissen und eine tiege Baugrube mit Rammarbeiten ausgehoben. Es sind Risse in der Brandwand entstanden. Besteht Einsturzgefahr? 

Je nach Art, Verlauf und Größe der Risse kann die Standsicherheit negativ beeinflusst werden. Um die Ursache der Rissbildung mit hinreichender Wahrscheinlichkeit feststellen zu können ist eine Untersuchung und Dokumentation vor Beginn der Abbruch / Bauarbeiten erforderlich. Dazu werden bestehende Einzelrisse vermessen und dokumentiert. Zur Feststellung von Rissänderungen können Rissmonitore angebracht werden. Diese sollten möglichst regelmäßig abgelesen werden. Diese Messdaten helfen bei der Bewertung der Rissursache. Bei erschütterungsintensiven Baumaßnahmen sollten elektronische Dauermessungen mit Alarmgeber an die örtliche Bauleitung und Aufzeichnung durch ein neutralen Bausachverständigen erfolgen. Bei Grenzwertüberschreitung kann die Ursache durch die örtliche Bauleitung bzw. den Bausachverständigen dokumentiert und insofern durch Bauarbeiten verursacht abgestellt werden. Sollten sich trotz aller Vorsichtsmaßnahmen neue Risse bilden bzw. vorhandene Risse verändern, sind alle möglichen Ursachen auf deren Einwirkungswahrscheinlichkeit hin zu bewerten. Vorschäden bei historischen Gebäuden sind zu berücksichtigen. Bei Gefährdung der Standsicherheit sind rechtzeitig Sicherungsmaßnahmen zu veranlassen.  

Bei Fragen steht Ihnen ein GSB Bausachverständiger gern zur Verfügung.

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